Ein Erbschaft muss niemals für die Mietschulden eines Verstorbenen mit seinem eigenen Vermögen haften, falls die Höhe des Nachlasses nicht ausreicht. Im Gesetz ist nicht vorgesehen, dass die Erben dafür persönlich haften. Vor dem Bundesgerichtshof wurde die Klage einer Wohnungsgesellschaft deshalb abgewiesen.
Im Fall, der verhandelt wurde, verstarb der Vater der angeklagten Frau im Oktober des Jahres 2008 in Nürnberg. Deshalb forderte die Vermieterin von der Erbin eine Mietnachzahlung bis Ende Januar des darauffolgenden Jahres und dazu einen Schadenersatz für Schönheitsreparaturen, die nicht durchgeführt wurden in Höhe von 7721 Euro. Die verlangten Mietschulden betrugen 2512 Euro und wurden um Räumungskosten von 250 Euro ergänzt. Schlussendlich sollte die Erbin auch für die entstandenen Anwaltskosten und Zinsen 211 Euro zahlen. Der Nachlass des Verstorbenen war wertlos. Deshalb weigerte sich die Erbin, der Forderung nachzukommen.
Der BGH gab ihr Recht: Kündigen Erben eine Wohnung fristgerecht, werden die Mieten, wenn sie nach dem Tod des Mieters angefallen sind, zu den Nachlassverbindlichkeiten gezählt. In diesem Fall können Erben die Haftung auf die Höhe des Nachlasses beschränken. Mit ihrem eigenen Vermögen haften sie nicht.
Die Rechtslage war grundsätzlich schon vorher klar, denn die Erbin hatte auf die Tatsache hingewiesen, dass ihr Vater bei seinem Ableben keine materiellen Güter hinterließ. Nach dem Gesetz ist die Haftungshöhe jedoch auf den Nachlasswert beschränkt. Zudem hatte sie eine Dürftigkeitseinrede nach Paragraf 1990 des Bürgerlichen Gesetzbuches erhoben, der vom BGH dann schließlich auch stattgegeben wurde. Falls der Nachlass keine ausreichende Höhe aufweist, kann der Erbe Forderungen verweigern, die aus Räumungskosten, nachgeholten Schönheitsreparaturen und Mietschulden entstanden sind.
Es steht im Bürgerlichen Gesetzbuch geschrieben, dass der Erbe in diesem Fall dazu verpflichtet ist, den Nachlass herauszugeben, um damit den Gläubiger zu befriedigen. Der Fall in Nürnberg war nun ebenso gelagert, da der Nachlass dazu nicht ausreichte.
Verstirbt ein Mieter, wird der Mietvertrag nicht automatisch beendet. Sollen die laufenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag des Verstorbenen beendet werden, müssen Erben den Mietvertrag selbstständig kündigen. Jedoch können Erben auch in den vorhandenen Mietvertrag eintreten und die geltenden Konditionen weiterhin bedienen.
Eine lukrative Neuvermietung ist nämlich nicht ohne weiteres möglich, wenn der Mieter verstorben ist. Denn in den Paragrafen 563 und 563a BGB ist festgelegt: Es muss erst einmal Klarheit darüber herrschen, ob die Mitbewohner von verschiedenen Mieter nun zu einem neuen Vertragspartner werden. Bei Lebenspartnern oder Ehegatten ist es anders geregelt. Bei ihnen geschieht der Eintritt in den Mietvertrag automatisch.
Kinder und auch andere Familienmitglieder können genauso wie Mitbewohner die Wohnung weiter beziehen. Besteht beim Erben des Mieters jedoch kein Interesse daran, die Wohnung weiterzuführen, muss er dem Mieter den Austritt aus dem Mietvertrag mitteilen. Nach Paragraf 564 BGB darf er die Wohnung dann kündigen, wenn der verstorbene Mieter sie alleine bewohnt hat.
Wird der Mietvertrag nicht vom Erben fortgesetzt, sind Erbe und Vermieter dazu berechtigt, eine außerordentliche Aufkündigung des Mietverhältnisses, jedoch mit der gesetzlichen Frist, innerhalb eines Monats durchzuführen. Das ist dann möglich, wenn sie nach dem Tod des Mieters mit Sicherheit wissen, dass niemand in das Mietverhältnis eintreten und dass daher die Fortsetzung nicht erfolgen wird.
Im Fall einer Erbengemeinschaft muss die Wohnungskündigung von jedem einzelnen Erben unterschrieben werden. Wird das nicht beachtet – sind also die Unterschriften nicht vollzählig – kann die Kündigung vom Vermieter zurückgewiesen werden. Zwar besteht das Mietverhältnis dann fort, doch es muss vom Vermieter dann auf Grundlage der gesetzlichen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Kommt es zur Kündigung, stehen die Pflichten der Erben denen der Mieter in nichts nach. (LB/BHB)
