Erbengemeinschaften haben zwei Möglichkeiten, mit ihrem Erbe zu verfahren: entweder sie lösen die Erbengemeinschaft auf, oder sie führen die Erbengemeinschaft fort.
Auflösung der Erbengemeinschaft
In den meisten Fällen wird die Erbengemeinschaft aufgelöst, sodass jeder Erbe allein über seinen Erbteil verfügen kann. Die Auflösung geschieht durch Verkauf oder durch Realteilung. Die einfachste Möglichkeit ist in der Regel der Verkauf an einen fremden Käufer oder ein Mitglied der Erbengemeinschaft: Kauft einer der Miterben den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ihren Anteil an der Immobilie ab, geht mit dem Eigentumsübergang auf eine einzige Person die Erbengemeinschaft unter. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern sollte über eine Realteilung nachgedacht werden: Die Immobilie wird in mehrere Eigentumswohnungen getrennt, die die einzelnen Erben dann übernehmen.
Für eine solche Aufteilung ist eine notarielle Teilungserklärung erforderlich, in der die einzelnen Einheiten genau beschrieben und abgetrennt werden. Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt, in das jeweils ein eigener Eigentümer eingetragen werden kann. Die Erbengemeinschaft ist damit aufgelöst und jeder Eigentümer kann über seine Eigentumswohnung frei verfügen und diese selbst nutzen, vermieten oder auch verkaufen. Aus der Erbengemeinschaft ist durch diesen Schritt eine Wohnungseigentumsgemeinschaft geworden, die den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes unterliegt.
Fortsetzung der Erbengemeinschaft
Bei vermieteten Objekten oder solchen Immobilien, die in Zukunft vermietet werden sollen, bietet sich auch die Fortführung der Erbengemeinschaft an. Die Erbengemeinschaft behält dabei die Immobilie, die einzelnen Erben werden gemäß ihrer Erbquote als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dadurch entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft, deren Gesellschafter gemeinsam über die Verwendung der Immobilie entscheiden. Juristisch betrachtet handelt es sich auch hierbei um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, für die gilt: Die Gesellschafter haften gemeinsam und solidarisch für die Verbindlichkeiten.
Ein Gläubiger der Gesellschaft kann also von jedem der Gesellschafter die Begleichung seiner gesamten Forderung verlangen. Im Innenverhältnis besteht jedoch das Recht, von den übrigen Gesellschaftern deren Anteil an den entstandenen Kosten einzufordern. Da bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zunächst einmal alle Gesellschafter unabhängig von der Größe der einzelnen Gesellschaftsanteile gleichermaßen am Gewinn oder Verlust beteiligt sind, sollte - insbesondere dann, wenn zu unterschiedlichen Teilen geerbt wurde - ein Gesellschaftsvertrag aufgesetzt werden mit einer nachvollziehbaren und klaren Regelung für alle Beteiligten.
Auch die Aufgabenteilung der Gesellschafter untereinander sollte in diesem Vertrag geregelt und möglicherweise einer der Miteigentümer als Verwalter der Immobilie eingesetzt werden. Alternativ ist natürlich auch die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung möglich.
Versteuerung von Mieteinnahmen nach einer Realteilung
Die Versteuerung der Mieteinnahmen erfolgt bei der aus den Miteigentümern bestehenden GbR in zwei Schritten. Zunächst wird eine gemeinsame Feststellungserklärung für die Eigentümergemeinschaft abgegeben. In dieser sogenannten "gesonderten und einheitlichen Feststellung" werden die steuerlichen Ergebnisse der Vermietungstätigkeit ermittelt. Dabei wird auch angegeben, wie die Ergebnisse auf die einzelnen Miteigentümer zu verteilen sind.
Über die Feststellungserklärung ergeht ein sogenannter Feststellungsbescheid. Er enthält für jeden Miteigentümer eine Festsetzung seines Anteils der Einkünfte. Die endgültige Versteuerung der Einkünfte erfolgt dann bei den einzelnen Miteigentümern: Sie geben in ihrer jeweiligen Steuererklärung die im Feststellungsbescheid festgesetzten Einkünfte an, sodass die auf sie entfallenden Einkünfte nach den persönlichen Verhältnissen versteuert werden können.
