Knappes Angebot treibt Mieten weiter
Steigende Mietpreise machen sich nicht nur bei Geringstverdienern immer empfindlicher im Haushaltsbudget bemerkbar. Besonders in Deutschlands Metropolen verdrängen Mieterhöhungen langjährige Stammmieter aus den Zentren. Ist der Erwerb von Wohneigentum eine Alternative? Historisch niedrige Bauzinsen legen den Schluss nahe, dass Bauen für jedermann erschwinglich ist. Ein Trend, der bereits Wirkung zeigt: Das immer knappere Angebot treibt die Eigenheimpreise, wenn auch gemäßigter als im Vorjahr, weiter nach oben. Experten wie Tobias Just, Universität Regensburg, rechnen damit, dass die Preise den Inflationsanstieg überholen. So erwartet Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) einen fünfprozentigen Anstieg bei Eigentumswohnungen, das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Großstädten sogar sieben bis zehn Prozent. Analysten wie Markus Schmidt vom Maklerunternehmen Aengevelt prognostizieren eine Entwicklung, die im wesentlichen dem Vorjahrestrend folgt. Dagegen soll das Segment Einfamilienhaus eher abflachen.
Bezahlbar mieten nur noch am Stadtrand?
Wer investiert in diese - im internationalen Vergleich noch bezahlbaren - Eigentumswohnungen in Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg? Zum Beispiel gutsituierte Ausländer, nicht zuletzt als sichere Anlage in der Eurokrise, dazu hochqualifizierte, zahlungskräftige Jungarbeitnehmer. Dennoch wohnt Deutschland überwiegend zur Miete - über die Hälfte aller 33,3 Millionen Wohnungen sind Mietwohnungen. Die Gründe: Deutsches Mietrecht garantiert vergleichsweise sicheres Wohnen. Mieten ermöglicht es auch, auf Arbeitsplatzwechsel und familiäre Veränderungen flexibel zu reagieren. 2014 werden Mieter diese Vorteile in den wohnungsknappen Zentren mit Preisanstiegen von drei bis fünf Prozent bezahlen, während sich bezahlbarer Wohnraum in Randbereiche verlagert. Gleichzeitig wird Bauland in den Zentren knapp. Immer mehr Mieter und Selbstnutzer weichen daher auf jobattraktive Städte mittlerer Größe mit erwartungsgemäß moderat steigenden Kaufpreisen und Mieten aus - Universitätsstädte und Wachstumsregionen ausgenommen. In ländlichen, strukturschwachen Regionen sorgt die Abwanderung für sinkende Mieten und günstigere Eigenheimpreise.
Mieten, kaufen oder bauen?
Zum Teil zeichnen staatliche Steuerersparnis-Anreize im Bereich Eigenheim-Neubau für den Bauboom verantwortlich - die Zahl der Baugenehmigungen nimmt bereits seit drei Jahren zu. Aber Analysten warnen: Wer hier fördert, riskiert ein Überangebot. Und plädieren deshalb für verstärkten Mietwohnungsbau und schnellere Genehmigungsverfahren. Einig ist man sich, dass die Mietpreisbremse das Knappheitsproblem nicht löst: Dieses Investoren abschreckende Instrument schließe weder Mieterhöhungen nach Modernisierung ein, noch verhindere es, dass begehrte Wohnungen unter der Hand den Mieter wechselten. So ist auch Dozent Tobias Just überzeugt, dass steigende Mieten Knappheit signalisieren - etwas, das sich gesetzlich nicht regeln ließe. Ohne Eigenleistung des Mieters sinke so langfristig die Wohnqualität.
Der Ausweg?
Noch für wenigstens drei Jahre auf Niedrigstand erwartete Hypothekenzinsen scheinen Neubauten das Wort zu reden. Aber angesichts hoher Einstandspreise fühlen sich viele durch das Risiko beim Immobilienkauf an Börsen-Standardwerte erinnert. Eine verbesserte Situation in Südeuropa und ein Inflationsanstieg in der Eurozone vorausgesetzt, rechnet Michael Voigtländer vom IW nicht vor 2015 mit steigenden Zinsen. Etwas, das Investoren mit Kaufabsichten bei Ihrer Langzeitplanung berücksichtigen sollten: Gestiegene Zinsen können ein Bauprojekt unerwartet verteuern, wo die Restschuld bei auslaufender Zinsbindung ein neues Darlehen verlangt.
