Sie managt Kapitalanlagen im Wert von etwa 55 Milliarden Euro. Bundesweite Direktinvestments in Immobilien - vorzugsweise in renditestarke innerstädtische Objekte - sind ein wesentlicher Bestandteil ihrer Anlagestrategie. Parallel dazu vergeben die Bayern inzwischen auch millionenschwere Immobilienkredite. Sie stehen damit beispielhaft für einen neuen Trend, dem in Deutschland und Europa immer mehr institutionelle Investoren folgen, die immer stärker den Immobilienmarkt besetzen. Eine Studie der Berliner Steinbeis-Hochschule und der Commerzbank widmet sich den Anlagestrategien deutscher Pensionskassen und Versorgungswerke im Immobiliensektor - ihr Fazit: Die Bedeutung von Immobilien für die Finanzierung der betrieblichen und berufsständischen Altersvorsorge steigt kontinuierlich an.
Pensionskassen - inzwischen wichtiger Akteur im Immobiliengeschäft
Demnach haben Pensionskassen und andere institutionelle Investoren den Anteil von Immobilien in ihren Portfolios seit 2010 von im Schnitt 6,8 auf 7,3 Prozent erhöht. In den kommenden drei Jahren sind weitere Zuwächse auf durchschnittlich 8,6 Prozent geplant. Besonders attraktiv sind für die Pensionskassen Wohnimmobilien, da diese auch in Rezessionsphasen kontinuierliche Mieterträge erwarten lassen. Der Anteil von Mietwohnungen in den Immobilien-Portfolios der Kassen ist in den letzten drei Jahren von 16 auf 21 Prozent gewachsen. Die Pensionskassen sind damit zu einem wichtigen Akteur auf dem Wohnungsmarkt geworden. Das Maklerunternehmen BNP Paribas hat hier allein für den Zeitraum von Januar bis September 2013 ein Investitionsvolumen von 1,41 Milliarden Euro respektive 17 Prozent des Gesamt-Transaktionsvolumens von 8,3 Milliarden Euro ermittelt. Immobilien im gewerblichen Segment - Bürokomplexe oder Einkaufszentren - sind für die Pensionskassen dagegen nur von sekundärem Interesse, da deren Erträge stark konjunkturabhängig sind. Der Anteil von Gewerbeimmobilien in ihren Portfolios ist von 80 auf 76 Prozent gefallen.
Pflege- oder Seniorenheime spielen mit drei Prozent in den Portfolios nur eine marginale Rolle. Angesichts turbulenter Märkte sowie des globalen Zinstiefs gelten Investitionen in Immobilien als renditestark und sicher - für die Pensionskassen sind beide Punkte überlebenswichtig. Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit werfen derzeit nur etwa 1,8 Prozent Zinsen ab. Die Renditen von Immobilieninvestments liegen dagegen bei rund vier Prozent, in guten Metropollagen können sie auch deutlich höher sein. Das Ärzteversorgungswerk Westfalen-Lippe hat 2012 für seine 39.000 Versicherten mit Immobilien eine Netto-Rendite von fünf Prozent erzielt. Dafür sind knapp 17 Prozent ihres Gesamtkapitals von 9,25 Milliarden Euro in Immobilien-Direktinvestments, Beteiligungen sowie Immobilienfonds geflossen.
Value-Add-Objekte: Versorgungswerke erobern neue Marktsegmente
Bislang haben sich die Pensionskassen vor allem auf sogenannte Core-Immobilien - langfristig vermietete Objekte in besten Lagen mit sehr solventen Nutzern - fokussiert. Durch den Immobilien-Hype der letzten Jahre sind deren Preise jedoch stark gestiegen, was die in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen deutlich schmälert. Inzwischen interessieren sich die institutionellen Investoren daher auch verstärkt für die sogenannten Value-Add-Objekte:
Immobilien in ebenfalls guten Lagen, die entweder nur teilweise oder nur noch kurzfristig vermietet sind. Der Preis dieser Objekte ist hierdurch geringer, ihr Marktwert und ihre Erträge lassen sich durch Neuvermietungen jedoch noch spürbar steigern. Die wachsende Nachfrage der Pensionskassen nach solchen bislang nur mäßig attraktiven Immobilien könnte das Transaktionsgeschehen in deutschen Großstädten in Zukunft spürbar treiben. In Berlin haben Pensionskassen laut BNP Paribas in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 Direktinvestitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Höhe von 229 Millionen Euro - zehn Prozent des gesamten Transaktionsvolumens - getätigt. Weitere Investitionen im Umfang von 961,8 Millionen Euro stammen von Spezialfonds, hinter denen als Kapitalgeber ebenfalls vor allem Pensionskassen sowie Versicherungen stehen. Die Spezialfonds haben ihre Position kontinuierlich ausgebaut und mit einem Investitionsanteil von 42 Prozent in Berlin inzwischen unangefochten die Führung übernommen. Marktbeobachter schätzen, dass inklusive ihres - nicht exakt quantifizierbaren - Anteils an den Fonds Pensionskassen für mindestens 30 Prozent der Berliner Immobilieninvestitionen stehen.
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