Für Vermieter war das eine gute Sache, da viele Schönheitsreparaturen so zu Lasten und Kosten der jeweiligen Mieter gingen, und die Wohnung danach wieder frisch renoviert neu vermietet werden konnte. Eine dieser Klauseln wurde nun durch ein BGH Urteil - wie schon so viele vor ihr - wieder einmal gekippt.
Hunderttausende Mieter von der Nichtigkeit der Klausel betroffen
Der vorliegende Fall, Az: VIII ZR 285/129, betraf eine sogenannte Quotenklausel, nach der die Berechnungsgrundlage für Renovierungsarbeiten ein Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts war, das der Vermieter auswählen konnte. Das hielt der Bundesgerichtshof für unzulässig.
Schönheitsreparaturklauseln sind heute gang und gäbe, meist gebunden an die jeweilige Mietdauer. Nach fünf oder sieben Jahren sind üblicherweise die Wohnräume zu renovieren, damit der Vermieter eine neu renovierte Immobilie vermieten kann, ohne selbst für die Kosten aufkommen zu müssen.
Im Falle von kürzeren Mietdauern gelten dann häufig solche Berechnungsgrundlagen auch anteilsmäßig auf die kürzere Mietdauer. Das nennt man im juristischen Sprachgebrauch, wenn es um das Immobilie vermieten geht, dann Quotenklausel. Der Mieter zahlt bei seinem Auszug aus dem bisherigen Eigenheim einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für seine Mietdauer. Der Vermieter kann so auch bei vielen kurzen Mietverhältnissen nach fünf oder sieben Jahren eine neu renovierte Immobilie vermieten, und hat die Kosten hier ebenso auf die Mieter abgewälzt.
Die juristische Begründung für das Nichtigwerden der Klausel ist kompliziert
Juristisch gesehen kann eine solche Klausel beim Immobilie vermieten nur dann wirksam werden, wenn sie auch nachvollziehbar ist. Was im gegenständlichen Fall als nicht nachvollziehbar erkannt wurde, war die Tatsache, dass nur der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag eine bindende Wirkung auf die Bemessung des Entgelts habe - ein vom Mieter beigebrachter, möglicherweise günstigerer Kostenvoranschlag aber unberücksichtigt bleibe.
Quotenklauseln sind darüber hinaus nach Auskunft der Deutschen Mietervertretung (Mieterbund) für den Mieter nicht bindend - solange die festgesetzte Frist nicht abgelaufen ist, brauchen auch keine anteiligen Renovierungskosten vom Mieter getragen werden, noch Renovierungen durchgeführt werden. Vermieter, die eine Immobilie vermieten, bei der die Mieter weniger als fünf Jahre wohnen bleiben, müssen also in Zukunft ihre Renovierungskosten selbst tragen.
