Die Reform des Mietrechts ist in Kraft getreten und zielt hauptsächlich darauf ab, den Klimaschutz voranzutreiben und die Energiewende zu unterstützen. Im Fokus stehen Anreize für Vermieter, die eine energetische Modernisierung ihrer alten Wohnhäuser in Betracht ziehen. Radikale Mieterhöhungen sollen einerseits vermieden werden, andererseits steht Mietern, die im Mietzahlungs- oder Kautionsrückstand sind, schneller die Räumung bevor. Die Regierung arbeitete insgesamt drei Jahre lang an diesem Gesetz. Erst dann schienen die Rechte von Mietern und Vermietern ausgewogen bedacht zu sein. Jetzt kommt ein wenig mehr Klarheit in die von Natur aus angespannte Situation zwischen Mieter und Vermieter – Neuer Konfliktstoff ist jedoch nicht ausgeschlossen.
Die Senkung der so bezeichneten Kappungsgrenze stellt sich als kein guter Versuch heraus, die Mieterhöhungen zu beschränken, wenn es auch auf den ersten Blick sinnvoll erscheint: Bislang durfte die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöht werden. Ab jetzt sind nur noch 15 Prozent im gleichen Zeitraum erlaubt. Allerdings gilt diese Regelung nur für bestimmte Gegenden, die den Status eines Ortes mit Wohnungsnot innehaben. Und auch wenn die jeweilige Landesregierung ein Gebiet so deklariert, bleibt die Preisbremse nur fünf Jahre aktiv.
Ungebremster Mietanstieg in gefragten Lagen
Das ist nur bei Bestandsmieten von Bedeutung, wenn sie weit unterhalb ortsüblicher Vergleichsmieten angesiedelt sind. Heinrich Stüven als Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg kritisiert, dass so Vermieter gestraft würden, die bisher eher moderate Mieten verlangt haben. Kommt es zu einer Neuvermietung, bleibt das Gesetz folgenlos und den steigenden Mietpreisen der gefragten Lagen bietet nichts Einhalt. Das liegt allerdings auch daran, dass manche Großstädte zu wenig neuen Wohnraum schaffen.
Als häufiger Streitgrund zwischen Mietern und Vermietern gelten Baumaßnahmen, die oft mit Schmutz, Lärm und einem Gerüst vor dem Haus einhergehen. Weil Mieter dabei im Komfort zurückstecken müssen, konnten sie bislang die jeweilige Mietzahlung mindern. Das ist auch immer noch möglich, wird allerdings schwieriger, wenn die Baumaßnahmen wegen einer energetischen Nachrüstung stattfinden. Erst wenn die Bauarbeiten drei Monate angehalten haben, dürfen die Bewohner darauf mit einer Mietminderung antworten. Dadurch, so glaubt der Gesetzgeber, solle sich der Sanierungsstau auflösen lassen. Bei normalen Baumaßnahmen, die etwa Bäder, Treppenhäuser oder Fahrstühle betrifft, gelten jedoch die gewohnten Mietminderungsbedingungen.
Klage auf Duldung durch den Vermieter ist nicht mehr notwendig
Eine weitere kleine Änderung mit großer Durchschlagskraft ist die eingeführte Hinweispflicht bei Modernisierungsankündigungen. In Zukunft muss ein Vermieter seinen Mietern mitteilen, dass sie Härtegründe gegen die anstehenden Arbeiten anführen können. Manchem Betroffenen ist derweil nicht klar, dass ihm danach nur ein Zeitraum von vier Wochen bleibt, nachdem er die Ankündigung seinen Mietern zukommen ließ.
Die Mieter sind mindestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsarbeiten darüber zu informieren, was genau ihnen in Ausprägung und Dauer der Arbeiten bevorsteht. Darüber hinaus ist er verpflichtet, die dadurch erwartete Mieterhöhung anzugeben, sowie die Betriebskosten. (LB/BHB)
Im zweiten Teil berichten wir über die leichter gewordene Räumung von Mietnomanden.
