Verantwortlich für den drohenden Zinsanstieg, ist, abgesehen von den Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB), die hohe Nachfrage nach einem günstigen Kredit. Zwar wird schon seit vielen Monaten davon gesprochen, dass das Zinsniveau kaum mehr sinken könne. Die Realität in dieser Zeitspanne kann dennoch auf weiter sinkende Darlehenszinsen verweisen. Dies könnte zwar auch zukünftig so sein. Dennoch stellt sich in diesem Zusammenhang für jeden Betroffenen die Frage, ob er zu dem Instrument der vorzeitigen Umschuldung greifen oder lieber ein Forward-Darlehn wählen sollte.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen wird als Annuitätendarlehen bei einer Immobilienfinanzierung genutzt. Es wird dem Kunden erst nach einer bestimmten Zeit, die bis zu sechzig Monate nach dem Abschluss des Vertrages, währen kann, ausgezahlt. Die zeitliche Spanne, die zwischen dem vertraglichen Abschluss und dem gewählten Beginn der Laufzeit liegt, bezeichnet der Fachmann als "Forward" Phase. Während dieser Periode fallen keine Bereitstellungs- oder Kreditzinsen an. Das Forward-Darlehen sichert dem Darlehensnehmer schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, gegen einen bestimmten Zinsaufschlag, einen festen, zukünftigen Zinssatz hinsichtlich der Darlehenszinsen. Das Forward-Darlehen ist ein häufig genutztes Finanzierungsinstrument für Anschlussfinanzierungen.
Vor dem Hintergrund der langjährigen Laufzeit eines Immobilienkredits könnten die Konditionen beim Forward-Darlehen außerordentlich attraktiv sein. Entfernt erinnert die Konstruktion dieser Darlehensart ein wenig an eine Wette: Denn sollte sich der Zinssatz nicht, wie beim Abschluss des Vertrages vom Darlehensnehmer erhofft, erhöhen, sondern sinken, dann muss er trotzdem das Forward-Darlehen zu den eingegangen Bedingungen erfüllen, da dann eine Finanzierung zu den zu dieser Zeit niedrigeren Darlehenszinsen nicht mehr möglich ist. Wie so häufig, muss individuell geprüft werden, ob im Einzelfall ein Forward-Darlehen sinnvoll ist.
Ist eine vorzeitige Umschuldung einem Forward-Darlehen vor zuziehen?
Für eine laufende Baufinanzierung existieren somit generell zwei Wege: Der Darlehensnehmer wählt das Darlehen mit den niedrigen Darlehenszinsen, muss aber dann eine so genannte "Vorfälligkeitsentschädigung" an die Bank entrichten. Schließt er ein Forward-Darlehen ab, so entscheidet er sich damit unwiderruflich dafür, das Anschlussdarlehen des Kreditinstitutes zu dem Zinssatz abzunehmen, der zu Beginn der Laufzeit besteht. Welche Alternative für den Kunden sinnvoller ist, hängt, wie schon erwähnt, von der persönlichen Situation ab.
Fazit: Honorarberater hinzuziehen.
Gerade die Komplexität und die lange Laufzeit bei der Immobilienfinanzierung erfordern den Gang zu einem unabhängigen Berater, der auf Honorarbasis für Sie tätig wird. Er betrachtet mit Ihnen gemeinsam die wichtige Details der Gesamtzusammenhänge und erarbeitet ein gangbares, strategisches Konzept. Erst nach der Erstellung eines ausgefeilten Planes, der unter anderem so wichtige Punkte wie "Sondertilgungsmöglichkeiten" und "Zinsfestschreibungsfristen" enthalten muss, sollten Sie die Konditionen bezüglich der Darlehenszinsen einholen. Denn wie bei kaum einer anderen Finanzierung kommt es bei der Immobilienfinanzierung auf die "wasserdichte" Finanzierungskonzeption an, die alle nur denkbaren Segmente berücksichtigt.
