Schreiben des Bundesfinanzministeriums
Das Papier des Bundesministeriums für Finanzen erschwert offenen Fonds zukünftig, in den Genuss der sog. transparenten Besteuerung nach dem InvStG zu gelangen. Eine der strengen Anforderung ist die einer passiven Anlage. Anderenfalls droht die Besteuerung des Investmentvermögens mit Körperschaft- und Gewerbesteuer innerhalb des Fonds. Ein Investmentfonds wird bei transparenter Besteuerung selbst nicht besteuert. Vielmehr wird der Anleger eines Fonds so behandelt, als würde er die Anlage in seinem privaten Vermögen direkt halten.
In der Praxis seien bei offenen Immobilienfonds grundlegende Sanierungen oder Umbauarbeiten, insbesondere beim Mieterwechsel in älteren Gewerbeimmobilien, unabdingbar, so der ZIA. Diese Aufwertungen seien vor allem zur Gewinnung neuer Mieter unverzichtbare Grundvoraussetzung. Bei der Umsetzung des Auslegungsschreibens des Bundesfinanzministeriums müsste auf diese aktiven Maßnahmen verzichtet werden, weil es sich sonst nicht mehr um eine passive Anlage handeln würde.
Betroffene Immobilien erzielten daher niedrigere Verkaufspreise, offene Immobilienfonds wären in ihrer Performance erheblich beeinträchtig. Die steuerliche Diskriminierung von Bauaktivitäten setzt werterhaltende Vorgehensweisen auf eine imaginäre schwarze Liste und mindert letztendlich die Rendite der investierten Anleger.
Anlagegrundsätze im Widerspruch zur Drei-Objekt-Grenze
Offene Immobilienfonds wären darüber hinaus durch die Einbeziehung der Drei-Objekt-Grenze gefährdet. Diese wird überschritten, wenn bei einer privaten Vermögensverwaltung in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte zum Verkauf kommen. In diesem Fall könne die transparente Besteuerung nicht angewendet werden. Die Drei-Objektgrenze gibt es bislang nur im Privatbereich beim Anleger.
Der ZIA hält die Abgrenzung im Detail für schwierig, der Ausschuss verweist auf die bisherige Praxis, nach der diese Vorgehensweise nicht auf offene Immobilienfonds zu übertragen ist. Die auf professionelle Geldanlage ausgerichteten Anlagegrundsätze unzähliger Verbraucher sind von der unrichtigen Einstufung offener Immobilienfonds infrage gestellt.
Offene Immobilienfonds können laut ZIA nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen genügen, die eine risikomindernde Diversifikation vorschreiben. Dem Gesetzgeber muss dieser Widerspruch klar sein, denn Investments in zahlreiche Objekte bringen neben Käufen auch Verkäufe mit sich, Sanierungen führen zu Wertsteigerungen und bilden eine Grundvoraussetzung für lukrative Anlagerenditen.
Die Hintergründe
Offene Immobilienfonds sind bereits seit Dezember 2013 nach dem neuen InvStG in Bezug auf eine aktive Bewirtschaftung der Immobilien eingeschränkt, will der Fonds der transparenten Besteuerung unterliegen. Es besteht jedoch seit der Verabschiedung Unsicherheit darüber, wie aktive von passiven Anlagen zu unterscheiden sind. Das soll sich nun durch das Anwendungsschreiben ändern.
Das Bundesfinanzministerium bietet den Verbänden bis zum 28. August 2014 die Gelegenheit zu Stellungnahmen, wie die aktive Bewirtschaftung genau definiert werden sollte. Daher wendet sich der ZIA in seinem Statement mit Nachdruck gegen die Pläne des Ministeriums.
Offene Immobilienfonds werden seiner Ansicht nach durch die steuerliche Benachteiligung von Baumaßnahmen sowie durch die Anwendung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze getroffen.
Andere Fachleute sehen in dem Dokument keine Gefahr, weil darin nur bislang ungelöste Details angesprochen sind, Entscheidungen jedoch noch nicht getroffen wurden.
